Kaynak: www.federalreservehistory.org
KRİZ NEDEN VE NASIL MEYDANA GELDİ?
2007-10 yılları arasında, mortgage’ların (ipotekli gayrimenkul kredileri) -önceden kredi almakta güçlük çeken insanlara dahi- kısa zamanda yayılması, ev fiyatlarının hızlı bir şekilde yükselmesine sebep olmuş, bu da krizi meydana getirmiştir.
Kriz öncesinde, ortalama kredi geçmişinin altında olan insanlar küçük peşinatlarla büyük miktarlı krediler bulmakta zorlanıyor, kredi veren kuruluşlar da devlet tarafından sigorta sahibi olmayan bu insanların kredi başvurularını reddediyordu. Bazı yüksek riskli aileler Federal Konut İdaresi (FHA) sayesinde küçük miktarlarda mortgage elde edebiliyorken, bunların dışında kalanlar ise kredi alamadıklarından kirada oturmaya devam ediyordu. Bu dönemde ev sahipliği oranı %65 civarında ve kredi ile alınan evlerin haciz oranı ise oldukça düşüktü. Aynı zamanda ev fiyatları da mortgage faizleri ve gelire göre değişiklik gösteriyordu.
2000’lerin başında yüksek riskli krediler, yatırım bankaları tarafından mortgage’ları tekrardan yatırımcılara satmak suretiyle ortaya çıkmıştır. Yeni finansal araçlarla –Özel Markalı İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet (PMBS)- yüksek riskli kredilerin riski dağıtılmaya çalışılmıştır. Bu menkul kıymetler düşük riskli olarak görülmüştür, çünkü onların güvence altına alındığı sanılmıştır. Bu da ilk defa ev alacakların mortgage kullanmasına olanak tanımış, ev sahipliği oranı artmıştır.
Artan talep karşısında, arzında yetersiz kalmasıyla, özellikle bazı bölgelerde ev fiyatlarında artış meydana gelmiştir. Bu durum ev fiyatlarının daha fazla artacağı beklentisini oluşturmuş böylelikle talep daha da artmış, fiyatlarda buna paralel olarak artış göstermiştir. Özel Markalı İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet (PMBS) satın alan yatırımcılar yükselen ev fiyatları sayesinde ilk başta kar etmiş gibi gözükmüşlerdir. Fakat yüksek riskli ev kredisi alanlar borçlarını ödeyemeyecek hale gelmiş dolayısıyla evlerini satmak ve ya piyasanın üzerinde bir oranla borçlanarak aldıkları mortgage’ları ödemek zorunda kalmışlardır. Çünkü bu dönemde ev fiyatları ve mortgage kredileri daha önce görülmemiş bir şekilde yaygınlaşmış, ayrıca mortgage ürünlerinin uzun vadede sürdürülebilirliği test edilmediği için Özel Markalı İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (PMBS)in riskinin farkına varılamamıştır.
Ev fiyatları düşerken, yatırım bankalarının mortgage’ları yeniden finansman yoluyla yatırım yapmak isteyenlere satması daha az uygulanabilir bir hale gelmiş bu da mortgage kayıplarına, yani yatırım bankaları ve bunlara yatırım yapanların zarar etmesine sebep olmuştur. 2007 yılının nisan ayında, en fazla yüksek riskli kredi veren şirket olan New Century Financial Corp. iflaş etmiştir. Kısa bir süre sonra, yüksek miktarda Özel Markalı İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (PMBS) in derecesi, derecelendirme kuruluşları tarafından “aşırı riskli” ye dönüştürülmüş ve birçok yatırım bankası kapanmıştır. Çünkü yüksek riskli krediler sistemi çökmüş ve yatırımcılar fonlamayı durdurmuştur. Azalan ev talebi fiyatların daha da fazla düşmesine sebep olmuştur. Fiyatların bu kadar düşmesi borçluların evlerini satarak mortgage’ları ödemelerinde problem yaratmıştır
Sonuç olarak, devlet destekli iki kuruluş, Fannie Mae ve Freddie Mac, büyük kayıplar yaşadı ve 2008 yılının yaz aylarında federal hükümet tarafından haczedildi. Devlet destekli bu iki kuruluş daha evvel ev sahipliği oranını artırma hedefiyle İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler’in fonlanması için borç veriyorlardı fakat daha sonra bunların değeri düştü. Bunun yanında iki kuruluş, ortalama kredi geçmişinin üzerinde bulunan insanlara verilen ve daha sonra yatırımcılara satılmış olan düşük riskli krediler den de kayıplar yaşadı.
Bütün bu gelişmelere karşılık borç verenler sadece yüksek riskli kredilerin değil düşük riskli kredilerinde verilmesini kısıtlamıştır. İpotekte bulunan ev sayısı artmış, güçsüzleşen piyasada satılığa çıkan ev sayısı da buna paralel olarak aşırı derecede artış göstermiştir. Ayrıca borcunu zamanında ödemeyen insanlar evlerini rehin vermemek için satışa çıkarmış ve bazen de borç verenler ellerinde bulunan rehin evleri mortgage’lardan alacakları bedellerin altında bir fiyata satmıştır.
Böylelikle yüksek riskli kredi sistemi çökerken düşen ev fiyatları beraberinde krize sebebiyet vermiştir.
“Mortgage Krizi” 2007-09 yılları arasında yaşanan resesyonun itici gücü olmuş, bu da ekonominin dört temel aracına zarar vermiştir. İnşaat sektöründe gerileme, azalan varlık ve dolayısıyla düşük tüketim, bankacılık sisteminin borç verme gücünde zayıflama ve son olarak da firmaların menkul kıymetler piyasasından sağladığı fonlarda düşüş yaşanmıştır.
KRİZİN ETKİLERİNİ AZALTMAK İÇİN ALINAN ÖNLEMLER
Devlet krizin etkilerini azaltmak amacıyla bazı önlemler almıştır. Borç verenleri tekrar ödeme yapmaları ve piyasa değerinin altında kalan evleri rehin almak yerine onları tekrardan fonlamaları konusunda ikna etmeyi amaçlamış ve bu evlerin ilk satıldığı fiyatların altında satılmasını tam olarak önleyememişse de azaltmıştır. Kongre 2009-10 yıllarında ev almak isteyenler için geçici vergi kredisi çıkarmış ve bu da ev talebinde artışa sebep olmuş ayrıca düşen ev fiyatlarında da bir hafifleme sağlamıştır. Ek olarak mortgage’ları fonlamak amacıyla Federal Konut İdaresinin (FHA) sigortaladığı kredi miktarını oldukça artırmıştır. Çünkü sigortalı krediler için az miktarda peşinatlar yeterli oluyordu. Böylelikle emlakçıların piyasaya sürdüğü mortgage’lar %10’un altından %40’ı üzerine çıkmıştır.
2009’un başlarında Amerikan Merkez Bankası (FED) kısa dönem faizleri %0’a yakın bir değere düşürdü, ek olarak uzun dönem faizlerde de azaltma yaparak ekonomik aktiviteleri artırmaya çalıştı. Buna uzun dönem hazine bonosu alımı ve düşük riskli mortgage’lardan oluşturulan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler’in alımı da dâhildir. Amerikan Merkez Bankası (FED) faiz oranlarını daha da düşürmek ve ekonominin düzelmesi konusunda güven sağlamak için işsizlik oranı ve enflasyon düşene kadar tahvil alımına devam etmiştir. Bunlar ve uygulanan diğer politikalar ev piyasasının 2012 yılına kadar dengeye oturmasına yardımcı olmuştur. İnşaat sektörü düzene girmiş, ev fiyatları yükselmeye başlamış ve ipotekli ev oranı düşmüştür. 2013 yılının ortalarına doğru ipotekli ev oranı kriz öncesi dönemdeki haline gelmiş ve ev piyasasında uzun zamandır beklenen iyileşme sağlanmıştır.
Mortgage: İpotekli gayrimenkul kredisi
Yüksek riskli kredi: Krediyi geri ödeyebilme gücüne sahip olmayan insanlara verilen krediler.
Düşük riskli kredi: Krediyi geri ödeyebilme gücüne sahip olan insanlara verilen krediler.
PMBS: Yatırım bankalarının mortgage’ları yeniden finansman yoluyla yatırımcılara satması. Bunlar yüksek riskli ve düşük riskli olarak ayrılırlar.
*Yazıyla alakalı sorularınız olursa elimden geldiği kadar cevaplandırmaya çalışırım. Okuduğunuz için teşekkür ederim.
Çeviren: Halit Karamahmutoğlu
hukuktar 